quarta-feira, 4 de janeiro de 2017

Você sabe como funciona o Leilão Judicial de Imóveis? É seguro comprar imóvel em leilão?


Foto de divulgação

Vamos tratar dos tipos diferentes de procedimento do leilão de imóvel de forma simples e resumida, para que o leitor possa ter um entendimento geral e prático dessa modalidade de negócio, que geralmente é bastante vantajosa para quem tem capital para investimento...



LEILÃO JUDICIAL

Será judicial, quando autorizado ou determinado por um juízo, dentro de um processo judicial, devendo cumprir os procedimentos do Código de Processo Civil.

ORIGEM DO LEILÃO DE IMÓVEL JUDICIAL – PORQUE O IMÓVEL ESTÁ SENDO VENDIDO POR LEILÃO?

Existem diversos motivos que determinam um leilão judicial, dentre eles podemos destacar a venda de um bem para pagar uma dívida, a venda judicial de um bem para extinguir a propriedade em condomínio (no caso de existirem diversos proprietários para um único imóvel), a venda de um bem que consta em processo de inventário para cobrir as despesas do processo, ou de um processo de falência, entre outras situações que o imóvel precisa ser vendido por determinação judicial.

PROCEDIMENTO DO LEILÃO JUDICIAL

O leiloeiro faz a oferta pública do imóvel por edital, no qual determina data e horário da primeira e segunda praça e valores de lance mínimo, para a primeira praça o valor da avaliação e, para a segunda praça, caso não haja licitante na primeira, com valor de lance mínimo correspondente à 50% sobre o valor da avaliação.

O juízo poderá estipular outro valor mínimo, desde que não seja menor do que 50%, para não ser considerado preço vil e o leilão ser anulado.

No caso de haver incapaz envolvido no processo de alienação judicial, o valor mínimo será de 80% sobre o valor da avaliação.

Caso a segunda praça não tenha interessados, posteriormente pode-se requerer novamente outro leilão. A avaliação é realizada no próprio processo, por perito designado pelo juízo, ou por oficial de justiça.

Prazo do edital:

 o prazo do edital varia de acordo com a lei que rege o objeto do processo judicial, por exemplo, se for processo trabalhista, o mínimo para publicação é de 8 dias, se for execução fiscal a lei prevê a publicação em 20 a 30 dias antes do leilão, então o ideal é analisar o processo para saber se o leiloeiro cumpriu com o prazo correto. Normalmente o leiloeiro pública o edital com pelo menos 30 dias antes da primeira praça.

Pagamento: 

 Em regra o pagamento deve ser realizado de imediato pelo arrematante, por depósito judicial ou por outro meio eletrônico aceito pelo leiloeiro. Contudo, temos uma novidade a partir de 2016, pela qual o valor poderá ser parcelado em até 30 parcelas mensais, desde que depositado no mínimo 25% sobre o valor da arrematação de imediato em juízo. No entanto, para o parcelamento, existem procedimentos legais que devem ser seguidos. Procure um advogado especializado para lhe orientar sobre isso.

SEGURANÇA DO NEGÓCIO - COMPRAR NO LEILÃO É SEGURO OU NÃO?

É de essencial importância para sua segurança fazer uma diligência prévia (due-diligencie) sobre a situação do imóvel antes de decidir participar do leilão. Essa diligência servirá para saber de fato o que está comprando, quais as dívidas que serão carregadas com o imóvel, se existe risco de anulação posterior ao leilão (nesse caso o arrematante pode ficar com o dinheiro do depósito preso até se resolver o pedido de anulação) entre outras situações.

Fazendo a due-diligence previamente, o licitante elimina esses riscos. Importante também fazer uma avaliação de valor de mercado do imóvel para não correr o risco de pagar mais alto do que vale, pois o leilão não tem limite de valor de lance. Para isso necessária a contratação de escritório ou advogado especialista.

Fazendo esses estudos prévios, é uma modalidade de negócio segura como qualquer outra, e ainda tem benefício que é o acompanhamento do juízo passo a passo e o valor do negócio é depositado em juízo. Ou seja, após a emissão da carta de arrematação, temos um negócio jurídico perfeito e irretratável.

APÓS O LEILÃO O QUE FAZER? COMO CONSOLIDAR A POSSE E A PROPRIEDADE EM SEU NOME PARA PODER VENDER OU ALUGAR O IMÓVEL?

Após arrematar o imóvel em leilão, desde que cumpridas as obrigações conforme o edital, com depósito do valor e apresentação dos documentos do arrematante, será necessário proceder com alguns procedimentos para consolidar a propriedade e a posse em nome do arrematante.

Primeiramente, caso o imóvel esteja ocupado, o arrematante, através de advogado contratado (somente advogado pode se manifestar em processo), deverá requerer a ordem judicial de imissão de posse e consequente despejo do ocupante no próprio processo que originou o leilão (isso é uma novidade, veja dicas abaixo)

Também deverá requerer a expedição da carta de arrematação, com os documentos necessários ao registro do imóvel.

Após a determinação da ordem judicial de desocupação, o arrematante consegue a posse do imóvel e, após a emissão da carta de arrematação e o registro da mesma, o arrematante consegue consolidar a propriedade em seu nome e assim poderá alugar ou vender o imóvel.

DICAS IMPORTANTES
  • Atualmente é possível fazer o pagamento do valor em até 30 parcelas mensais, depositando um sinal de 25% no ato do leilão em juízo.
  • Atualmente, ficou muito mais ágil o processo de desocupação, pois antes, era necessário o arrematante fazer uma ação nova, inicial, contra o ocupante. Agora não é mais necessário fazer uma ação nova, pois no próprio processo que originou o leilão, o juízo já emite a ordem de desocupação.
  • Antigamente apenas poucos tinham conhecimento dessa modalidade de negócio, pois a informação era muito mais restrita e de difícil acesso. Hoje em dia, qualquer pessoa tem condição de participar. As casas de leilão fazem anúncios em sites de internet com prazo superior a 30 dias do pregão para que todos os interessados possam avaliar o leilão. 
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  •  O pregão é online, ou seja, o interessado pode participar de qualquer lugar do mundo. Existem escritórios e advogados especializados que se dispõem a fazer uma análise prévia e emitir parecer sobre a situação do imóvel, ou seja, o interessado não fica mais no escuro, mesmo não tendo experiência sobre o assunto.
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  • Fonte: Adv. Dr.Fernando N Koreeda
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